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房地产产品日渐丰富,如今不少投资者逐渐将目光转向了住宅之外的其他产品,譬如产权式酒店。在中山,这种产权式酒店可由购房者返租给开发商经营,而开发商则设定每年6%—8%的利率回报给客户。由于收益高,稳定性强,这种新型的投资模式在中山悄然走俏。
开发商承诺8年返还总价52%
最近在繁华热闹区域,一些写字楼、酒店一改过去传统的出租、出售等销售模式,转而由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售,业主则将产权委托给负责运营的酒店管理,获取周期性的固定投资回报。此外,业主购买了产权酒店小户型后,可以像普通商品房一样进行转让、抵押。目前,这种产权式酒店主要出现在市内黄金消费商圈路段。
位于东区孙文东路的鼎峰·时代大厦很早以前,就提出了产权式酒店概念。“只需首付、8年包租、8年月月有租收、8年零月供、8年稳赚总价52%回报”吸引了房产投资客眼球,从去年9月开售至今,已卖出了100多套。
该项目相关负责人介绍,鼎峰·时代大厦产权式酒店是全国最佳连锁酒店巨头“铂涛集团”(7天酒店母公司)旗下精品商务酒店—丽枫酒店全程运营,主力豪装套间在25—45平方米之间,总套数为166套,均对外销售。在房间内,设有独立卧室、卫生间、沐浴间、宽敞明亮的窗户,功能分区清晰,户型紧凑实用。全屋酒店标准精装、并配舒适大床、座椅、办公桌、电视、冰箱、中央空调,全部一步到位。
“产权式酒店开启了另一种投资新渠道,只需14万元即可做酒店房东,并且享受发展商8年超长包租合同,每季度以现金方式返还租金,8年合共返还总价52%,年均回报率高达6.5%。”该负责人表示,“在签合同时,业主是和开发商签,而不是和负责运营的酒店签,这样就可以避免酒店提前撤场或结业,出现房间空置的情况。此外,由于合同约定了年回报率,所以一旦发生上述情况,开发商将会按合同条款进行赔偿,以保障业主的权益。”
该负债人算了一笔账,以一套售价34万元的酒店套房为例,目前商业类物业的首付为五成(即17万元),贷款利率为基准利率上浮20%(6.55%×1.2=7.86%)。若以每年6.5%的回报率计算,8年下来共有17.68万元(34万×6.5%×8)。也就是说,理论上每年的收益可以抵消大部分贷款支出。如果选择一次性付款购买的话,投资者可更早开始获得收益。
业内人士称市场仍需规范
“住宅、商铺、写字楼趋于饱和,产权式酒店作为产权式地产项目与商业酒店的结合,整合了多种资源优势,是房地产和酒店的创新经营模式,产权式酒店投资正当其时,它将成为房市的又一亮点。”满堂红的资深经纪人表示。
该经纪人介绍,投资产权式酒店,投资者实际上得到的是由管理方提供的“代客理财+投资置业”的服务。如果运营状况良好,投资者一般不需要投入大量的资金,就可坐享其成,投资门槛不高,这也是产权式酒店为投资者追捧的因素之一。
产权式酒店,10年前诞生于海南省,目前这种项目已发展到几百个,在北京、上海等大城市也有很多项目在建。但是产权酒店作为房地产和酒店业的结合产物,正处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点,运营商的综合素质直接影响到投资者的效益。
好景地产总经理李梅兰提醒,产权式酒店一样有风险,一般开发商只与顾客签订3至5年的返租合同,一间普通酒店的生命力一般是5至10年。3到5年后,当该酒店已经落后于城市规划,或者被另一些更高级的酒店所取代的时候,顾客将会出现招租困难的现象。在投资前,顾客应该进行认真对比,思考。
投资提醒
投资产权式酒店日渐走俏,但业主和开发商签约时一定要留个心眼。按照一般流程,业主购买酒店房间后,通常要和开发商签订合同,约定出租时限、回报率,但在现实生活中,不少开发商为了规避方向,往往由自身旗下的运营公司或者是一些空壳公司与业主签约。
对此,中山市政协委员、广东万里海天律师事务所律师黄磊表示,合同的履行只能找合同的相对方,如果说是开发商另行组建了一个运营公司,并且以运营公司的名义与酒店购房者来签订酒店运营合同的话,一旦最终不履行,那投资者只能去找这个运营公司,而不能去找开发商。而开发商所成立的运营公司可能是它的子公司,它的注册资本可能会比较低,这里面就存在商业风险,也就是主体履行能力的商业风险。
黄磊建议,对于有意投资产权式酒店的投资者来说,首先要客观认识这种运营模式所存在的商业风险,出手前多方面了解开发商、运营公司的实力。其次,在签约合同方面,投资者需充分了解开发商对运营公司的权利义务,今后一旦出现问题,开发商、运营公司该如何承担责任、后续运营如何兑现等。
概念区分
产权式酒店:即酒店的开发商将酒店的每一个客房分割出独立产权分别出售给多个业主,业主通常委托开发商或酒店管理公司统一经营,并享受一定的分红,业主每年拥有一定的时间段免费入住。同时,业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。提供酒店服务,而部分物业产权出售给一些投资者业主的,那么这样的物业项目都称之为产权式酒店。
酒店式公寓:是指提供酒店式管理服务的公寓,它集住宅、酒店、会所多功能于一体,实际上是一种酒店的延伸业态。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于,这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店。
公寓式酒店:简单地说,就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,实为酒店。公寓式酒店产品拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,此外,公寓式酒店还能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
 
因此在服务上,酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别;它们之间的本质差别在于酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓,而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备(如厨具)的酒店,它的实质还是酒店。
文中数据来源:前瞻产业研究院《2015-2020年中国产权式酒店行业发展前景与投资战略规划分析报:http://bg.qianzhan.com/report/detail/b8224b3049564d67.html